买房可以很简单：实操版 下载 pdf 百度网盘 epub 免费 2025 电子版 mobi 在线

很多人对“房子”的认识停留在有钱才能买、太贵买不起、买得起也养不起、月供会降低生活质量等层面，于是期待自己有朝一日可以攒够钱再去行动。可是，对于很多普通人来说，维持基本的生活所需，已经让自己“月光”，何时才能够攒够钱给身心一个舒适的家？

本书作者子安有着6年银行信贷从业经验，已经帮助数万普通人成功落地房产。他提出家庭房产理财体系的理念，致力于帮助人们增加被动收入，获得财富增值，并实现房产稳健落地。本书由子安联袂佩娜、勇哥、肖洁书写，具体阐述了买房落地和实操的思维、逻辑、步骤和方法，以期改变大众对财富的固有认知，学会增加被动收入，让买房之路更高效、更科学、更简单。

此外，书中囊括了40多个真实案例来呈现买房落地和实操的过程，是集“心法”“干法”于一体的赋能式房产实操指南。

第 一章　重塑财商：建立正确的家庭财商认知

第 一节　健康结构：财务自由方程式

第二节　家庭房产理财体系的逻辑

第三节　如何使用多级防火墙带来超额收益

第四节　行动力：像富人一样快思考、快行动

第二章　构建四种收入管道之买房增值

第 一节　全计划：买房理想的具象化、系统化、可视化

第二节　选好房：如何规避买房七大陷阱

第三节　严风控：如何将买房的风险降到

第三章　构建四种收入管道之长租公寓

第 一节　好合同价值千万

第二节　巧谈判：搞定中介和房东，赢在合同期

第三节　从0到1的谈判现场

第四节　轻装修：低成本装修秘诀

第五节　长租思维：从包租到房东的底层逻辑

第四章　构建四种收入管道之城市民宿运营

第 一节　城市民宿的选址标准与定位

第二节　城市民宿的设计与拍摄

第三节　如何高效运营好城市民宿

第四节　城市民宿的服务与收益管理

第五章　构建四种收入管道之财商传播

第 一节　可能被忽略的5大个人财商要点

第二节　点人成金构建“黄金人脉圈”

第三节　让价值11倍变现的吸金发售3招

第四节　提升社群运营效能的常用工具

第五节　社群从活跃到成交的7字心法

第六章　金融之道：在买房路上如何借力

第 一节　金融思维：支配权和以终为始

第二节　银行：助你事半功倍

第三节　金融防火墙：良性债务

第四节　终极人生：【S I】 新富人模型

第七章　房产落地有办法

第 一节　我的个人成长之路

第二节　致富的关键要素

第三节　买房有方法，帮你守住财富

第四节　求真、利他、精进

子安：财籽研究院创始人；管理1100套长租公寓；六年银行信贷从业经验；帮助3000余家庭平均打造每年12.7万被动收入；6年授课经历，线上线下百场讲座，付费学员近20万。

佩娜：佩合社群运营创始人、社群架构师；管理2万人付费社群；拥有4个收入管道；40天，带领120名伙伴完成副业业绩820万 。

勇哥：【S I】新富人模型创始人；白手起家，35岁成功退休；70多套房产买卖经验；立志帮助10000个留守儿童家庭，为其提供房产定制方案，让其留在大城市，留在父母身边。

肖洁：森禹民宿创始人、民宿运营导师、民宿设计师；坐拥4个城市30套民宿，入住率均在90%以上；指导1000 学员靠民宿副业实现可观的被动收入。

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家庭房产理财体系的底层逻辑

家庭房产理财体系落地的过程中有一个房产财商底层逻辑：构建不断升值资产包。家庭房产理财体系的落地核心就是通过构建一个不断增值的资产包来实现房子的保值、增值。这也是房爸爸平台所有学员想要达成的一个共同目标：通过构建资产包，让善良和正直变成看得见的财富。

家庭房产理财体系的核心是人。图的三角中间是一个人，这代表人是一切。人与人的差别在哪里？不在于身高、体重、穿着，而在于大脑。不同的人脑中装着不同的价值观、信念、思维和逻辑，这些是每个人所接受的财商教育的结果，是一个人的内在软件。而这个软件象征了个体所受的财富教育，所形成的商业思维，所积淀下来的人生观和价值观。所以，一个人自我教育的程度、终身成长的信念，是建立其他所有一切的核心。

而一个人的内在软件的优劣，呈现在外，就是其构建一个增值资产包的能力。一个不断增值的资产包需要三个核心的要素，个是长期稳定的现金流，第二个叫做良性杠杆，第三个是三个中心标准的物业。这三个要素构成了一个金三角——稳固的图形。家庭房产理财体系中除了需要配置长期稳定的现金流、三个中心标准的物业和良性杠杆后，还需要构建一个多级防火墙，来防护家庭的资产规模和结构。

这就是我所建立的房爸爸平台的理财体系：构建一个有稳定收入、良性负债、优质资产和多级防火墙的不断升值的资产包。这个理财体系是以人为核心，人是所有一切的根源，人与人之间不是命不同，而是使命不同。什么叫使命？使命就是一个人这一生要去做的事情。对我而言，我立志帮助更多家庭拥有自己的家，理出更多的财，这就是我的使命；我把我的时间、精力、生命使用在这个地方，这也是我出书和致力于财商教育的意义。

没有人就没有一切，既然体系是以人为核心，首先就要构建保护人的金三角。这个金三角的三条边是长期稳定的现金流、良性杠杆、三个中心标准的物业。在这个金三角的构建过程中，基础是构建长期稳健的现金流，也就是要构建四种管道的收入。这四种管道分别是买房增值、长租公寓、民宿运营和传播财商;借助良性杠杆作为加速器构建优质贷款，终购买符合三个中心标准的物业，即位处中心城市、中心区域、中心地段的核心资产。

由这三个要素来保护我们，资产才能够持续增值。我们之所以选择三个中心标准的物业，是要解决资产利得“跑不快”、资产增值速度不够快的问题。

比如，用100万元买一套房子，如果涨幅为30%，则能赚到30万元；如果使用良性杠杆，用100万元本金买到价值300万元的房子，在涨幅同样是30%的情况下，就可以赚到近100万元。通过良性杠杆扩大总资产，在增值过程中加速提高净资产，将负债变财富，这就是良性杠杆要完成的部分。但是使用杠杆前，要清楚区分良性杠杆和不良贷款。良性杠杆是通过负债加速四个要素的资本利得并抵抗通货膨胀、将负债变成资产增值的加速器。

长期稳定的现金流是要解决没有现金流“走不远”的问题，因为人类社会发展过程中会不间断出现金融危机等各种危机，需要有长期稳定的现金流支撑度过危机。

完成以上这些部分并没有结束，我们后续还需要构建一个多级防火墙来保护整个体系。不以风控为核心的投资都是不明智的，没有风控意识会导致我们无法抵抗所有的风险，所以我们要构建防火墙。构建防火墙包含预留资金、购买合适的保险，以及建立合适的资金储备池。

由这三个部分构建的防火墙是为了预防我们在买房的过程中出现意想不到的状况，防火墙可以帮助我们抵挡无法控制的意外的发生。我们不知道明天和意外哪一个会先到来，所以我们需要构建防火墙抵御未知意外的到来。

以上这些工作整体构建了一个不断增值的资产包，同时这也是一个完整的家庭房产理财体系。这是我过去十几年经验所得，我希望把这一整套系统给到你，并且教你把这套系统里面的每一个环节都落地完成。

接下来，我用自己买房的切身经历来说明家庭房产理财体系的逻辑。

步：计算自身可以用于购房的现金流，打造自己的融资能力。

第二步：购买低于市场价的三个中心标准的物业，低价买入，并构建安全边际。

第三步：撬动良性杠杆，以七成贷款购入这个资产。

第四步：利用资产构建长期、稳定的现金流。

第五步：构建多级防火墙。

首先，2014年，我低于市场价以220万元买进了价值280万元的房子，这样我买到的时候就相当于挣到了60万元。然后，为了能够构建长期、稳定的现金流，我把这个房子以8700元的价格分割出租，而这个房子有约10400元月供，这时候月供和租金的差价只有1700元。对于这部分差价，我短期内可以用长租公寓赚来的钱补足，而随着资产租金的上涨，长期来看终会实现租金大于负债月供。

为了构建作为防火墙的备用金，我准备了约180万元的备用金。这样我就处于安全之中，即使房价短时间内下跌，我也有足够的资金；即使房价下跌50万元，甚至100万元，我手里还有100多万元资金作为防火墙；即使房子空置没有租金，这笔备用金也足够偿还八年甚至更长时间的贷款月供。

我买的这套房子就是三个中心标准的物业，相当于蓝筹股，在深圳福田核心区域，有优质学区和游泳池的花园式住宅，然后我又用良性杠杆降低了我次投入的本金，这一切的发生只因为它是三个中心标准的物业。这就是我的整个家庭房产理财体系架构的一部分，这个项目会变成一个不断增值的资产包，用我这套思维往外延伸，实现多个资产叠加，构建多个现金流，就是家庭房产理财体系的构建。

所以，家庭房产理财体系的逻辑就是关于我们要完成家庭房产理财体系的构建所需要遵循的规则、定理和模式。

来自海口的学员三泥通过房爸爸平台课程体系的学习，按照家庭房产理财体系的逻辑一步步为自己的家庭重构了增值资产包，让她的家庭重新回到一线城市，让孩子享受到一线城市的教育资源。

2013年，三泥和先生决定卖掉上海的房产回到海口，并注册了自己的猎头公司。随后的五六年里公司业务发展不错，三泥陆续在海口买了2套商品房、2套很难出手的公寓、1套限售5年的学区房和1套县城的自建房，这几套房子没有带来多少增值，反而占用了资金和贷款指标，而卖掉的上海房产在两年的时间里就涨了200多万元。

在2019年学习完房爸爸平台的课程并见证了小伙伴们持续落地一线城市房产后，三泥的生命再次被点燃了，她开始按照房产财商底层逻辑的金三角构建可增值的资产包。

构建长期稳定的现金流管道。一是长租公寓。三泥仅用4个月的时间打造了10套长租公寓，实现了每个月8000元的现金流，锁定了6年60万元的收益。二是社群传财商。三泥通过朋友圈和学习圈去影响身边的伙伴，并一对一地去解决他们个性化的需求以获得佣金收入。加上三泥还有来自公司经营的收入，现金流管道构建得很好。

第二，配置三个中心标准的优质物业。受购房资格的影响，三泥放弃了上海和深圳，决定配置广州的房产。在购房资格拿到后，三泥和先生分工合作，先生负责踩盘，三泥负责通过网络和中介获取房源信息作为辅助，终以低于市场价20万元购置了一套广州天河区金融城板块优质房产，这是符合三个中心标准的资产，签约后五个月房价就上涨了180万元。

第三，运用好良性杠杆。三泥在广州购买的房产总价近400万元，用卖掉海口公寓款来支付首付款140多万元，并办理了30年的住房按揭贷款258万，月供是13000元。这套房产的租金是5000元，剩下8000元正好用10套长租公寓的现金流来补足，因此，每月的现金流已完全覆盖月供，不影响家庭的生活开支，这就是良性杠杆。

本部分内容，我主要阐述了家庭房产理财体系的核心逻辑和内容，你看完后可能还是觉得在实践层面存在卡点。本书后半部分还会呈现更多实操层面的知识，包括：

如何通过长租公寓、民宿运营的方式来构建长期稳定的现金流？

如何通过良性杠杆、传播财商的方式来构建三个中心标准的物业？

如何评判三个中心标准的物业？

如何甄别什么样子的房子不符合购买标准？

在借助金融力量构建良性杠杆的过程中，贷款标准是什么？

如何维护自己的信用，以便与银行和其他人发生更多的良性互动关系？

如何通过整体教育来提高自己的财商？

如何构建多级防火墙来应对黑天鹅事件？

如何在世界发生意外时，自己的计划不被打乱，避免自己的财富归零？

任何投资都有风险，谁都预料不到黑天鹅事件会在什么时候出现。在房产理财这件事情上，我们把这四个要素（买房增值、长租公寓、民宿运营、财商传播）构建好，就可以抓住一次次机遇，让自己在不可抗因素出现时更稳妥地度过危机。

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前言

选定关键赛道，让买房可以很简单

财务自由之路充满不确定性？创富到底是因为运气，还是能力？有没有一套科学的、可复制的创富方法？

每个追求财务自由的人都坚信自己的道路与众不同，都竭尽全力追求财务上的成功。然而，只有极少数人能成为大家羡慕的有钱人，而大部分人只能在煎熬中度日如年。少数的创富成功者之所以成功，貌似运气使然，然而，事实真是如此吗？

我从2004年开始看罗伯特·清崎的书，当时自己还是大学生，他的财富理念给了我很强烈的震撼。大学毕业工作后，我一边工作一边寻找科学致富的方法。在银行工作六年间，因为要打理客户的财富，帮他们做贷款的申请审批，我有幸了解到不同家庭的财富故事，以及他们一路的成长轨迹。这些财富故事和生命故事一直都是我十分感兴趣的板块和领域，也是我研究财富之路和实践财富教学的重要基础。因为有这么多的案本供我参考，我才能够不需要摸着石头过河。

在实践中，我不断用罗伯特·清崎的财务自由模式来探究案例中成功的共性部分，以期待洞见他们成功背后的规律，探得他们的致富之道。所以，尽管很多人是因为在房爸爸平台受益而认识我，但我更喜欢以《富爸爸，穷爸爸》的作者罗伯特·清崎财务自由模式落地中国方案的缔造者自居。

 “肉身填坑大法”，试错代价太高

众所周知，大多数人经常使用的致富方法是“肉身填坑大法”， 比如P2P老板跑掉了，钱没了；比如本金借给亲朋好友要不回来了；比如企业陷入了三角债当中，应收款收不回来，应付款天天被催着缴；比如常年研究银行固定理财却跑不赢通货膨胀；比如用借来的钱去买股票，结果股价暴跌；比如被营销买保险，每年却用家庭一半的收入买了一大堆永远都用不上的保险……通过血淋淋的教训和失败来让自己增长财富经验，代价太大了。

在探索创富的道路上，我也并非没有栽过跟头。我曾经以为自己找到了赚钱的捷径而从银行裸辞，导致自己成为半年的无业游民，筹划的项目也落空，自己给家人立下的豪言壮语、种种承诺不仅无一兑现，还让整个家庭的财务都受到了致命撞击，没有经历过惨痛失败的人很难体会那种痛不欲生的挫败感和绝望感。投资理财错误的成本比我们想象的要大得多。而事实上，很多人、很多家庭都输不起。

查理·芒格说过：“如果知道我会死在哪里，那我将永远不去那个地方。”同样地，如果我能提前认知此处有坑，能够看见坑、判断坑，那我就可以绕开它。这本书的目的就是教大家避开买房道路上的这些坑，永远不要到已经有足够多人“死”过的地方。我复盘了我的近百位高端银行客户，他们都是在财务上获得了成功的人。针对“你觉得关于成功，自己重要的是做对了什么？”这一问题，我发现频次的答案是：选对关键赛道！

选对关键赛道，高效做对关键决策

所谓投资理财的路，就是选对关键赛道。赛道对错决定生死，能力强弱决定快慢。我们身处的商业时代有两大主题：不断变化的互联网化和少数难以被时代改变的传统行业。互联网化加速了市场、用户、需求、技术、模式等商业核心要素的不确定性，而企业要想成功，就要在这些加速变化的要素中组合出一条属于自己的确定性成长之路。这是新时代的一种创富方式。

世界首富贝佐斯有过这样一个观点：要把战略建立在不变的事物上。比如人们喜欢买更便宜、更实惠的东西，那么这类相关领域就不容易被世界和时代所改变，所以我们通过个人经验和能力的积累在这些领域能更容易获得优势。与走在互联网的风口浪尖、引领着整个时代的变化相比，我遵从了贝佐斯的指引，选择了不容易被时代所改变的房地产行业。房地产在100年前是一个好生意，在100年后依然是一个好生意，它不容易被时代所改变。因此于我而言，通过不断积累个人经验，我更具有超过大部分人的“不公平的”优势。

互联网让全球变“平”了，这给商业带来了信息文明，也带来了饱和竞争。不管你选择哪一个行业，在你颤颤巍巍刚投资起步时，就要面对全国乃至全球的竞争对手，直接在同一个维度上展开竞争，展开市场份额和用户的争夺。投资变成了聪明人之间的赛跑，这就意味着在现今时代，每一个风口、每一条赛道对关键决策的容错率也越来越低。

但是我们没必要过分悲观，无论互联网化多么激烈，它带来的竞争永远是区域性的竞争，也就是说，你无须去关注全球化的竞争，只要在方圆3公里之内的买卖竞争中制胜，你就大概率跑赢了。所以，只要你把方圆3公里内的关键赛道摸透，在储备足够丰富的经验基础上做出关键决策，你就容易赢得区域性竞争。

在过去的10年里，我在厦门、深圳、广州做长租公寓，并通过课程和讲学接触大量刚需改善型和新手上车型客户，从他们身上我深刻理解到房子对中国人的重要性；基于这些经验，我发现大多数人之所以在关键赛道上做出了错误决策，有以下两个原因。

个原因：认知的盲区。它会误导你掉进坑里，我们可以将认知盲区理解为无知。每个人的失败，都夹带着他对自己的盲目自信和无知。记得《格列佛游记》里有句话，“盲目可以增加你的勇气，因为你无法看到危险”。有这样一个故事，一个人为了挽救公司，卖掉了3套一线城市的房产，可是把钱投进了公司却血本无归，公司终破产，而他也背负了千万元的个人债务。这件事印证了哈佛大学前校长德里克·博克曾说过的一句刺耳又实在的话：“如果你认为教育的成本太高，试试看无知的代价。”

在决策过程中，更可怕的不是无知，而是一知半解。无知，会让你做出错误的决策；而一知半解，不仅会让你做出错误的决策，还会让你坚信自己并“正确”地执行到底。学错了知识，并错误地付诸实践，很大可能会让自己辛苦赚来的钱付诸东流。

第二个原因：人性的弱点。贪婪，会让你非理性地追求利润、无限制地加大杠杆，忽略风险，追求规模；虚荣，会让你静不下心来，无法把本应该做的事做实、做好；自负，会让你听不进不一样的声音；恐惧，会让你错失良机；骄傲，会让你远离理性和市场，一条路走到黑……在买房道路上，所有人性的弱点都会被暴露无遗；所有决策的后果都会被无限放大。

要事，房产理财不该被忽略

对我们而言，越重要的事情，越应该被重视。在普通人的家庭里，房子占了家庭资产的60%~80%，所以，重要的资产应该被放在重要的板块考虑，也应该被倾注多的时间来关注。

我们可以举个简单的例子：一个家庭有1000万元资产，其中房产占了800万元，股票只占了50万元。假如股票上涨50%，也就是挣了25万元，占原总资产的2.5%；房产上涨50%，也就是赚到了400万元，占原总资产的40%。即使房产只增长10%，也可以盈利80万元，占原总资产的8%。所以，“本大利小利不小”。

要事，重要的事情值得被排在重要的位置上。简单来说，就是把自己更多的时间分配到当下重要且能带来巨大财富改变的事物和决策上。我们要学会为真正有价值的事物买单，让20%的事物产生80%的结果。选择大于努力，选择对路，并付出不亚于任何人的努力，我们才能更大概率地获得成功。

家庭房产理财体系：对的财富赛道、稳健的财富决策

家庭房产理财体系是以人和能力教育为核心，构建长期、稳定的现金流，使用良性杠杆买入三个中心标准（又称“三中原则”）的物业。没有现金流，在创富之路上走不远；没有三个中心标准（中心城市、 中心区域、 中心地段）的物业，资本增值走不快。在构建家庭房产理财体系的过程中，好的资产加好的贷款等于良性负债，它会帮助我们通过负债撬动杠杆，以享受时代的红利，使我们从“富债”变“富人”。

以上所有步骤的关键，在于构建多级防火墙。在本书中，我会主要阐释三级防火墙。

级防火墙：低于市场价买入未来有成长性的三个中心标准的优质物业。

第二级防火墙：要留出至少支撑12~36个月生活开支及月供的资金，确保我们在任何状况下都有稳定的现金流，而不会因为意外比明天先来导致现金流断裂，从而让计划中途破灭，无力等到春天的到来。

第三级防火墙：我们要为所拥有的负债构建保险。也就是说，当负债出现问题，或者家庭的主要劳动力没有办法还供时，保险可以缓解我们的困境。这样，无论发生怎样的意外，我们所构建的资产中的所有负债都不会使家人的生活受太大的影响。

很多家庭并不看重被动收入，大多数家庭的收入结构都靠主动收入支撑，只有很少一部分人有意识建立自己的多元收入管道。这些人的收入来源更多元化，因此他们的家庭财务抗风险能力更强，具有更大的安全感和底气让自己不受制于主动收入所带来的束缚，也有更大的自由和能力去选择做自己喜欢的事情，所以他们的生活幸福感当然也更高。

如果你也想创建自己的多元收入，但是苦于无从下手，这本书可以给你带来很多的指引。

我建议你可以从买房增值、长租公寓、民宿运营、财商传播来构建多种收入管道，再加上主动收入，你就可以拥有四种以上的收入。通过这些管道的收入，你就更有可能购买到核心城市具有成长性的物业。如果再加之良性杠杆，你的财富雪球会越滚越大，在自己的财务自由之路上可以稳健而致远。

买房可以很简单

一个人的力量毕竟是有限的，我很荣幸遇到了佩娜、勇哥和肖洁，他们把自己的领域积累和财富经验分享出来，让我更有自信呈现给读者这本装有干货的创富秘籍。

在过去十多年里，我深耕在房产财商教育领域，深知房子对整个中国家庭和个体的重要性。我之所以创立房爸爸平台，也是想尽可能地帮助更多的家庭安居乐业。只有安居才能乐业，实干兴邦，实业兴国。我们要解决的就是让人民群众安居的问题，帮助每一个家庭通过建立多种管道收入来拥有核心资产，以搭建家庭刚需买得起、置换换得好的优质房产。

虽然我们死磕的是房产这个传统行业，但是在互联网时代，我们可以借助移动互联网和团队的力量，去跟世界上更多地方的人建立链接，也期待将来有机会把中国的财富智慧惠及全球华人。

买房可以很简单，我之所以这么说，并不是否定在买房这件事上会遇到的问题和困难。事实上，对于想要买房的小白及渴望换房改善生活质量的普通家庭来说，如果缺乏财商思维和实操经验，那么在选房、看房、谈判、签约等任何一个买房环节都会冒出很多难题，让买房、换房之路走得艰辛而无力。而我希望自己的积累及心得能够助买房的普通人一臂之力，让买房之路变得稳妥、踏实、省心。拥有房子是每个家庭的梦想，我更希望每个家庭在不让生活更受束缚而是更自由的前提下拥有自己的房子，并能通过房产理财体系的建立来使财富倍增。国是千万家，家是小国。每一个家庭的稳定与富足就是国家的强盛富足，帮助一个个家庭实现安居乐业，助力每一个家庭梦的实现，就是助力中国梦的实现。

人和人之间不是命不同，而是使命不同。人生皆有意义，使命必将降临。作为华夏儿女，我们的使命是：家庭复兴，有我一份！家族复兴，有我一份！中华复兴，有我一份！

子安

2021.1.10

书籍介绍

很多人对“房子”的认识停留在有钱才能买、太贵买不起、买得起也养不起、月供会降低生活质量等层面，于是期待自己有朝一日可以攒够钱再去行动。可是，对于很多普通人来说，维持基本的生活所需，已经让自己“月光”，何时才能够攒够钱给身心一个舒适的家？

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